Guide d'un acheteur de Crystal Garden sur les impôts fonciers dominicains

Lors de l'achat d'un bien immobilier en République Dominicaine, les propriétaires sont assujettis à une taxe de transfert de 3 % et à un impôt foncier annuel (IPI) de 1 %, mais l'acquisition d'une résidence à Crystal Garden offre des exonérations importantes en vertu de la loi CONFOTUR. En tant que projet approuvé par CONFOTUR, il exonère les premiers acheteurs de la taxe de transfert et porte l'exonération d'IPI que la loi prévoit pour les projets éligibles.

Quels impôts sont dus lors de l'achat de ma résidence Crystal Garden ?

Le principal impôt dû au moment de l'achat est l'impôt sur le transfert de propriété, un paiement unique équivalant à 3 % de la valeur du bien telle qu'évaluée par le gouvernement. Cela constitue une partie standard des frais de clôture pour toute transaction immobilière en République Dominicaine.

Cependant, comme Crystal Garden est approuvé en vertu de la loi d'incitation au tourisme 158-01, également connue sous le nom de CONFOTUR, les primo-accédants achetant directement auprès du promoteur sont exonérés de cette taxe de 3 %. Cela représente une réduction directe et substantielle de vos frais de clôture. La démarche qui l'applique est déposée par votre avocat lors de la signature, elle n'est pas accordée d'office. Les résidences débutent ici à 475 000 $US.

Quels impôts fonciers annuels devrai-je payer en tant que propriétaire ?

La République Dominicaine prélève un impôt foncier annuel, connu sous le nom d'IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario). Le taux est de 1 % de la valeur du bien. Cependant, cet impôt n'est pas calculé sur le prix d'achat total. Il ne s'applique qu'à la valeur du bien qui dépasse un seuil d'exonération ajusté annuellement. Le taux affiché et le montant réellement mis en recouvrement sont donc deux choses distinctes, et l'écart dépend du niveau du seuil l'année où vous êtes imposé.

S'y ajoute l'exonération de quinze ans de l'IPI de 1 % que la loi CONFOTUR prévoit pour les projets touristiques éligibles, courant à compter de l'achèvement du projet. Lisez cette durée comme ce que la loi accorde au projet : la façon dont elle se traduit pour une unité et un propriétaire donnés n'est pas explicitée par le texte, et mieux vaut le demander à votre avocat que le présumer. L'avantage doit de toute façon être formellement inscrit au titre avant de produire le moindre effet.

Si je loue mon condo, ce revenu est-il imposé ?

Oui. Les revenus locatifs relèvent de leurs propres règles, indépendamment des impôts fonciers comme l'IPI. Ce que CONFOTUR est documenté pour exonérer, c'est la taxe de transfert et l'IPI — des impôts portant sur le bien. Qu'elle atteigne ou non les revenus locatifs n'est abordé en ces termes par aucune source que nous avons consultée, dans un sens ni dans l'autre : la manière prudente de modéliser un rendement est donc de supposer que non.

Pour les propriétaires non-résidents, deux principaux impôts s'appliquent aux revenus de location à court terme :

• ITBIS (TVA) : Une taxe sur la valeur ajoutée de 18 % est prélevée sur les revenus des hébergements touristiques. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de veiller à ce que cette taxe soit payée.
• Retenue à la source : Une retenue à la source de 27 % est appliquée sur le revenu locatif brut perçu par les non-résidents. Ceci est considéré comme un paiement unique et définitif, ce qui signifie qu'aucune déduction pour frais n'est autorisée.

Ces obligations fiscales sont un facteur important dans le calcul du rendement net de votre investissement. Un comptable peut fournir des conseils sur la manière appropriée de déclarer et de verser ces impôts.

Quelles sont les implications fiscales lorsque je vendrai éventuellement ma propriété ?

Lorsque vous déciderez de vendre votre résidence Crystal Garden, la transaction pourrait être soumise à l'impôt sur les plus-values. Le taux spécifique et son mode de calcul doivent être confirmés auprès d'un conseiller fiscal dominicain, car les lois fiscales peuvent changer.

Il est également important de comprendre que les avantages fiscaux de CONFOTUR sont accordés au premier acheteur qui achète auprès du promoteur. Selon la loi, ces exonérations ne sont pas automatiquement transférées à un propriétaire ultérieur lors de la revente. Un acquéreur ultérieur supporterait donc la taxe de transfert de 3 %, et le bien relèverait du régime ordinaire de l'IPI — lequel, comme indiqué plus haut, ne porte que sur la valeur excédant le seuil. Ce que cela produit sur le prix de revente n'est pas quantifiable pour nous, et cette page ne s'y risquera pas.

Comment mes avantages fiscaux CONFOTUR sont-ils garantis ?

Les avantages fiscaux de CONFOTUR ne sont pas automatiques : ils doivent être rattachés à votre titre par une procédure formelle, généralement conduite pour vous par un avocat immobilier dominicain. Dans les grandes lignes :

1. Vérifier l'agrément du projet. Lors des vérifications préalables, votre avocat contrôle que le projet détient effectivement l'agrément CONFOTUR — c'est une caractéristique du projet, et non une affirmation à reprendre d'un document commercial.
2. Déposer la demande. L'exonération est réclamée pour votre unité au moment de la signature ; elle n'est pas accordée d'office.
3. La faire inscrire au titre. L'avantage vit sur le certificat de titre : tant qu'il n'y est pas inscrit, il ne vous apporte rien.
4. Conserver le titre inscrit. C'est ce document qui prouvera l'exonération par la suite, y compris devant l'administration fiscale.

Nous n'assortissons ces étapes d'aucun délai, faute de chiffre sourcé sur la durée de l'une ou l'autre. Demandez son estimation à l'avocat qui conduit votre signature.

1. Vérification du statut
   Votre avocat confirme d'abord que Crystal Garden détient sa résolution CONFOTUR définitive du Conseil de Promotion Touristique (CONFOTUR) du gouvernement dominicain.
2. Dépôt de la demande
   Une fois que vous avez signé la promesse de vente, votre avocat soumet une demande pour que les exonérations soient appliquées individuellement à la résidence spécifique que vous achetez.
3. Enregistrement du titre
   À la conclusion de l'achat et à la délivrance de l'acte de vente final, l'exonération est officiellement inscrite sur votre certificat de titre par le Bureau national d'enregistrement des titres. Cela rend l'avantage officiel.

Comment se comparent les régimes fiscaux standard et CONFOTUR ?

Mis côte à côte, pour un premier acheteur acquérant directement auprès du promoteur, l'écart que crée ce statut se limite à deux impôts — raison de plus pour être précis :

• Taxe de transfert à l'achat. Régime ordinaire : 3 % de la valeur évaluée. CONFOTUR : exonérée pour le premier acheteur.
• IPI annuel. Régime ordinaire : 1 %, sur la valeur excédant le seuil ajusté chaque année. CONFOTUR : la loi prévoit une exonération de quinze ans pour les projets éligibles, à compter de l'achèvement.
• Revenus locatifs. Inchangés dans les deux cas — l'ITBIS de 18 % et la retenue de 27 % pour les non-résidents s'appliquent indépendamment du statut CONFOTUR.
• À la revente. Inchangée dans les deux cas — les exonérations sont accordées au premier acheteur et ne se transmettent pas.
• Démarches nécessaires. Régime ordinaire : aucune, les impôts sont simplement exigibles. CONFOTUR : une demande à déposer et à inscrire, faute de quoi l'avantage n'existe pas en pratique.

Questions fréquentes

Dois-je être résident dominicain pour bénéficier des avantages fiscaux de CONFOTUR ?

Rien de ce que nous avons pu sourcer n'impose de condition de résidence, et l'objectif affiché de la loi est d'attirer l'investissement vers le développement touristique. Nous n'énoncerons cependant pas de mémoire le critère d'éligibilité du texte : l'exonération doit de toute façon être demandée et inscrite, et c'est l'avocat qui dépose cette demande qui confirmera qu'elle vous atteint.

Les avantages de CONFOTUR sont-ils appliqués automatiquement à mon achat ?

Non, ils ne sont pas automatiques. Votre avocat doit déposer une demande spécifique pour que les exonérations soient inscrites sur le titre de propriété officiel de votre bien. C'est une étape cruciale du processus de clôture.

L'exonération CONFOTUR signifie-t-elle que je ne paie aucun impôt sur ma propriété ?

Non — et c'est dans cet écart que les acheteurs se trompent le plus souvent de calcul. Ce que l'exonération est documentée pour couvrir, c'est la taxe de transfert de 3 % et l'IPI annuel de 1 %. Les revenus locatifs, une éventuelle plus-value à la vente et les autres prélèvements obéissent à leurs propres règles, et rien de ce que nous avons vérifié n'y étend CONFOTUR. C'est un allègement sur des impôts attachés au bien, non une dispense générale.