Acheter un appartement à Punta Cana : des mots familiers qui désignent ici autre chose

Un achat d’appartement en République dominicaine se déroule en espagnol, du premier contrat jusqu’au certificat du registre : un acquéreur hispanophone peut donc lire tout le dossier sans traducteur. Le piège est plus subtil que la langue. Plusieurs mots qu’un acheteur de Madrid, de Mexico, de Bogotá ou de Buenos Aires emploie sans y penser désignent ici un autre document, une autre étape ou une autre notion juridique. Ce guide, écrit d’abord pour les acheteurs hispanophones, les passe en revue un par un à partir d’un seul projet — Crystal Garden, 196 résidences en bordure du golf de Las Iguanas, à Cap Cana — afin que, le jour où le dossier arrive, vous sachiez exactement ce que vous lisez.

Six mots qui changent de sens en arrivant à Punta Cana

Il n’existe pas un seul espagnol de l’immobilier. Chaque pays hispanophone a forgé son propre vocabulaire, et quiconque a acheté ou loué chez lui arrive avec ce vocabulaire en tête. La plupart du temps, cela fonctionne. Quand ce n’est pas le cas, personne ne s’en aperçoit, parce que le mot sonne juste : vous demandez l’acte, on vous tend un document, et aucune des deux parties ne comprend qu’elle parlait d’autre chose.

Le tableau résume les six cas qui déroutent le plus souvent un acheteur hispanophone. Les sections suivantes expliquent chacun d’eux et la façon dont il s’applique à un appartement de Crystal Garden.

Escritura et título : le papier qui fait réellement de vous le propriétaire

En Espagne et dans une grande partie de l’Amérique hispanophone, la propriété est associée à l’escritura pública passée devant notaire. La République dominicaine connaît un équivalent — le contrat de vente définitif, signé devant notaire —, mais l’ordre d’importance est différent. L’article 90 de la Ley 108-05, la loi sur le registre immobilier, rend l’inscription constitutive : le droit naît au moment où il est inscrit, et le contenu du registre est présumé exact. Le document qui le prouve est le certificado de título, qui, selon l’article 91, est délivré et garanti par l’État lui-même.

La conséquence pratique est facile à retenir. Un contrat signé, aussi soigné soit-il, ne fait pas encore de vous le propriétaire ; l’inscription, si. La question utile n’est donc pas « avez-vous l’acte ? », mais « que montre aujourd’hui le Registro de Títulos pour ce bien ? ».

Cette question a une réponse officielle. La Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, délivrée par le Registro de Títulos, indique la situation juridique du bien et les inscriptions en vigueur à la date de sa délivrance. Le registre publie des frais de 1 000 RD$ par bien ; toute personne justifiant d’un intérêt légitime peut la demander — un étranger, avec son passeport et une seconde pièce d’identité — et la démarche se fait à distance, par l’Oficina Virtual du registre ou son application mobile. Ne confondez pas les deux papiers : un certificado de título reflète le registre au moment de son impression, la certification de l’estado jurídico en donne la lecture actuelle.

Promesa de venta : comment acheter un appartement qui n’existe pas encore

Un acquéreur sur plan ne commence pas par signer une vente. Dans la pratique dominicaine, une bonne partie des transactions immobilières débutent par un contrato de promesa de venta, et pour un appartement neuf c’est le document central pendant toute la durée du chantier. La promesa encadre l’opération depuis son début jusqu’au paiement complet du prix et à la signature du contrat de vente définitif ; en revanche, elle ne transfère pas la propriété. Ce transfert intervient plus tard, avec le contrat définitif et son inscription au Registro de Títulos, une fois l’immeuble construit et le lot susceptible d’être inscrit.

Le nom prête à confusion selon le pays d’origine de l’acheteur. En Espagne, le document préalable le plus connu est le contrato de arras ; en Argentine, le boleto de compraventa ; en Colombie, on parle de promesa de compraventa, ce qui s’en rapproche le plus. Aucune de ces notions ne se transpose telle quelle en droit dominicain : ce qui se passe si une partie se retire, si le chantier prend du retard ou si le projet évolue dépend du texte même de la promesa, et non du sens que ce mot a chez vous.

Trois réflexes aident. Demandez la promesa assez tôt pour la lire en entier, et faites-la relire par un avocat dominicain avant de signer, pas après. Vérifiez qu’elle décrit le lot avec précision : son identification, sa position dans l’immeuble, sa surface et la base sur laquelle cette surface est mesurée. Et rappelez-vous que les conditions commerciales de chaque opération sont fixées dans ce contrat ; cette page ne les publie pas. À Crystal Garden, la livraison est prévue pour 2027.

Condominio et constancia : deux mots qui relèvent ici du registre

Dans le langage courant, un condominio désigne simplement l’immeuble ou la résidence. En République dominicaine, c’est aussi et surtout un régime juridique : la Ley 5038 sur les copropriétés, de 1958, modifiée par la Ley 108-05, régit la façon dont un immeuble devient un ensemble de logements en propriété séparée. Selon l’article 101 de la Ley 108-05, la copropriété est constituée dès son inscription au registro de títulos compétent, et chaque lot privatif est ensuite inscrit avec son propre certificado de título. Le terrain, lui, est commun et indivis entre tous les copropriétaires (article 100, paragraphe I).

L’autre mot trompeur est constancia. Hors du registre, une constancia est une attestation quelconque, et le mot rassure. Dans le registre dominicain, une constancia anotada constate une quantité de terrain à l’intérieur d’une parcelle plus grande dont l’emplacement n’a jamais été individualisé : ce n’est pas un titre sur un lot délimité. L’article 129 de la Ley 108-05 interdit de délivrer de nouvelles constancias anotadas sur des biens inscrits, à l’exception de celles qui portent sur des biens déjà soumis à un régime de copropriété, et l’article 100, paragraphe V, interdit de constituer une copropriété sur un terrain détenu sous constancias anotadas. Autrement dit, une copropriété régulièrement inscrite repose sur un terrain déjà individualisé.

Pour un immeuble en construction, le registre publie une procédure spécifique : la constitution d’un régime de copropriété « en proceso ». L’existence de cette procédure ne dit rien de l’étape où se trouve un projet donné, et cette page ne l’affirme pas pour Crystal Garden ; c’est une question pour votre avocat, qui devrait demander la declaración de condominio, le règlement de copropriété et les plans de construction approuvés. Les pièces que l’on examine dans un immeuble déjà habité — une attestation des paiements de charges et les procès-verbaux des dernières assemblées — n’existent pas encore pour un immeuble livré en 2027, et mieux vaut le savoir que de les attendre.

IBI ou predial : ici, on dit IPI, et CONFOTUR change le calcul

Les impôts changent aussi de nom. La mutation d’un bien est taxée à 3 %, et chaque année s’applique l’IPI, l’Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, au taux de 1 %. L’IPI ne porte pas sur toute la valeur, mais seulement sur la part qui dépasse un seuil révisé chaque année ; quiconque est habitué à l’IBI espagnol ou au predial du Mexique ou de Colombie doit garder à l’esprit cette différence d’assiette avant de faire ses calculs.

Ces deux impôts sont concernés par la Ley 158-01 sur la promotion du développement touristique, dite CONFOTUR, adoptée en 2001 et modifiée par la Ley 195-13 en 2013. Pour les projets qui y sont admis, elle exonère les premiers acquéreurs de la taxe de mutation et de l’IPI, et la loi prévoit une exonération d’IPI de quinze ans à compter de l’achèvement des travaux. Trois nuances comptent autant que l’exonération elle-même :

• Elle n’est pas automatique. Il faut la demander et la faire inscrire sur le titre.
• Elle revient à celui qui achète au promoteur. La revente en est exclue : l’avantage ne suit pas le bien lorsqu’il change de mains.
• Son application est individuelle. La façon dont elle s’applique à un lot et à un propriétaire donnés relève de votre avocat, pas d’une conclusion tirée d’une brochure.

La page de Crystal Garden publie l’exonération CONFOTUR pour ses résidences. Ce qu’il vaut la peine de confirmer par écrit, c’est que la demande et son inscription sur le titre fassent partie du dossier de clôture.

La surface : des pieds carrés, et deux chiffres pour le même logement

Une grande partie du monde hispanophone raisonne dans une autre unité. Ce site publie en pieds carrés, et avant toute conversion une question se pose : que mesure le chiffre ? Crystal Garden emploie deux bases et le dit. Les surfaces citées dans son texte sont intérieures : d’environ 920 pieds carrés pour un deux-chambres à environ 1 360 pieds carrés pour un trois-chambres, terrasses non comprises. Les fiches de plan, elles, indiquent la surface totale construite, intérieur plus terrasses. C’est pourquoi le même trois-chambres, avec 1 360 pieds carrés intérieurs, apparaît sur sa fiche avec environ 2 250 pieds carrés au total.

Aucun des deux chiffres n’est faux ; ils répondent à des questions différentes. L’erreur consiste à les comparer entre eux, ou à comparer la surface totale d’une annonce avec la surface intérieure d’une autre. Si vous convertissez les chiffres dans l’unité que vous utilisez chez vous, convertissez toujours la même base, et demandez que la promesa de venta précise laquelle des deux décrit votre lot.

Extranjero : le mot qui ne change rien à cet achat

Beaucoup d’acheteurs d’Amérique latine et d’Espagne demandent d’abord s’ils peuvent acheter en tant qu’étrangers. La réponse est brève : un étranger peut acquérir un bien en République dominicaine et le faire inscrire à son nom aux mêmes conditions qu’un Dominicain, en pleine propriété. Il n’y a ni restriction liée à la nationalité, ni condition de résidence, ni étape d’autorisation.

Il n’en a pas toujours été ainsi, et c’est pourquoi le doute persiste. Le Decreto 21-98 du 8 janvier 1998 a supprimé l’autorisation présidentielle préalable qu’avait imposée le Decreto 2543 de 1945 ; il ne subsiste qu’un relevé statistique tenu par les bureaux du registre eux-mêmes, et non une démarche à la charge de l’acheteur. La forme concrète de votre opération — la façon dont le bien est titré, avec quels documents, selon quel calendrier — relève de votre avocat dominicain, pas de cette page.

Crystal Garden, lu avec ce vocabulaire

Appliqués à ce projet, les mots qui précèdent remettent l’achat en ordre :

• Ce qui s’achète. L’une des 196 résidences de Crystal Garden, à Cap Cana, en bordure du golf de Las Iguanas, à des prix publiés en dollars américains de $475,000 à $750,000.
• Sous quel contrat. Pendant le chantier, une promesa de venta ; la propriété arrive avec le contrat définitif et son inscription, une fois l’immeuble livré, ce qui est prévu pour 2027.
• Avec quel titre. Un certificado de título par lot, dans un régime de copropriété inscrit. L’étape où en est le projet sur cette voie est la première question à poser à votre avocat.
• Avec quels impôts. Ceux que décrit CONFOTUR, dont la page du projet publie l’exonération — toujours demandée et inscrite.
• Avec quelle surface. Intérieure ou totale construite, dite explicitement.

L’emplacement, lui aussi, se décrit mieux avec des chiffres qu’avec des adjectifs : Juanillo et Playa Caracol sont à 8 minutes en voiture, et l’aéroport international de Punta Cana à environ 20 minutes. Pour examiner le dossier d’un lot précis, le formulaire de la page d’accueil est le point de départ.

Questions fréquentes

Quel document prouve qu’un appartement à Punta Cana m’appartient ?

Le certificado de título délivré par le Registro de Títulos. La Ley 108-05 rend l’inscription constitutive du droit (article 90) et définit le certificado de título comme le document officiel, garanti par l’État, qui prouve la propriété (article 91). Le contrat de vente définitif signé devant notaire joue le rôle qu’a ailleurs l’acte notarié, mais la propriété n’existe qu’à partir de l’inscription de ce contrat.

Signer une promesa de venta fait-il de moi le propriétaire ?

Non. La promesa de venta engage les parties à conclure l’opération plus tard et encadre ce qui se passe entre-temps, mais elle ne transfère pas la propriété. Pour un appartement sur plan, le transfert intervient avec le contrat définitif et son inscription, après la livraison — à Crystal Garden, prévue pour 2027.

Un étranger peut-il acheter un appartement à Punta Cana ?

Oui, aux mêmes conditions qu’un Dominicain et avec un titre à son nom. Il n’y a ni restriction liée à la nationalité ni condition de résidence, et aucune autorisation préalable n’est nécessaire depuis le Decreto 21-98. Les détails de chaque opération sont à revoir avec un avocat dominicain.

Comment vérifier depuis l’étranger la situation juridique d’un bien ?

En demandant au Registro de Títulos la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble. Les frais publiés sont de 1 000 RD$ par bien ; toute personne justifiant d’un intérêt légitime peut la demander — les étrangers avec leur passeport et une seconde pièce d’identité — et la démarche se fait à distance, par l’Oficina Virtual du registre ou son application mobile. Elle reflète les inscriptions en vigueur le jour de sa délivrance.

Combien coûte un appartement à Crystal Garden ?

Les prix publiés vont de $475,000 à $750,000, en dollars américains, pour des résidences à Cap Cana en bordure du golf de Las Iguanas. Les conditions de chaque opération sont fixées dans le contrat et ne sont pas publiées sur cette page.