Immobilier à Punta Cana : quels chiffres a-t-on mesurés, et lesquels a-t-on supposés ?

Chaque chiffre rencontré en cherchant un bien à Punta Cana appartient à l'une de trois catégories, et elles n'ont pas le même poids : les chiffres que quelqu'un a comptés, ceux qui sont inscrits dans un texte de loi, et ceux que quelqu'un a modélisés. Les trier est sans doute l'exercice le plus utile avant toute décision, car deux catégories seulement peuvent être vérifiées à l'avance. Cette page les trie, puis applique le même test au projet sur le site duquel elle est publiée — Crystal Garden, 196 résidences à Cap Cana.

Trois types de chiffres, présentés avec la même assurance

Une recherche immobilière ici renvoie, dans la même typographie, des chiffres d'origines radicalement différentes : une statistique d'arrivées publiée par une banque centrale, un taux d'imposition tiré d'un texte de loi, et un rendement annuel projeté par celui qui vend. À l'écran, ils se ressemblent. Ils ne se valent pas, et cette différence détermine le poids que chacun peut porter.

Une seule question les sépare : qui a produit ce chiffre, et à partir de quoi ?

• Compté. Quelqu'un a mesuré un phénomène réel et publié la mesure avec sa définition et sa date — les arrivées dans un aéroport, un indice des prix à la consommation, un taux de change. La publication se lit.
• Inscrit dans la loi. Le chiffre figure dans une loi ou un règlement : ce n'est pas une estimation. Il change quand le législateur le change, et pas autrement.
• Modélisé. Quelqu'un a choisi des hypothèses et publié le résultat. Un rendement, un taux d'occupation, une projection. Rien n'a été mesuré : le chiffre est la forme des hypothèses qui le portent.

Presque toutes les déceptions sur ce marché viennent d'un chiffre modélisé traité comme s'il avait été compté. La suite trie ceux qu'un acheteur rencontre réellement.

Compté : les chiffres que quelqu'un a réellement mesurés

Le chiffre de demande le plus solide dont dispose ce marché est un comptage d'arrivées. Sur l'année civile 2025, le pays a enregistré 8 860 709 arrivées aériennes de non-résidents, et 5 275 492 des arrivées de non-résidents étrangers sont passées par l'aéroport international de Punta Cana, soit 71,9 % du total national selon le rapport annuel de la Banque centrale sur les flux touristiques. À lire pour ce que c'est : un comptage de personnes qui atterrissent. Il ne dit rien du nombre d'acheteurs, ni des loyers, ni des prix payés.

Les indicateurs plus larges viennent du même éditeur et appellent la même prudence. L'activité a progressé de 2,1 % sur l'année 2025 selon les chiffres préliminaires de la banque, une modération qu'elle attribue à l'incertitude mondiale, à des conditions financières plus tendues que prévu et au report de projets d'investissement privé. Les prix à la consommation ont augmenté de 4,95 % sur la même année, mesurés de décembre à décembre, ce que la banque décrit comme conforme à sa propre cible. La valeur ajoutée de la construction a reculé de 1,8 % sur 2025 — puis progressé de 14,9 % sur un an en juin 2026, par rapport à un mois de base faible. Ce couple résume la leçon : l'un est une année, l'autre un seul mois, ils pointent en sens inverse, et aucun ne dit quoi que ce soit d'un immeuble en particulier.

La monnaie se compte aussi, et les acheteurs comparent souvent deux chiffres qui ne mesurent pas la même chose. Le taux d'achat au comptant moyen du peso face au dollar s'est établi à 61,52 RD$ pour l'année 2025. Le taux de référence quotidien publié par la banque le 9 septembre 2026 était de 58,63 RD$ pour acheter un dollar. Une moyenne annuelle et une cotation d'un jour sont deux instruments différents ; le chiffre quotidien est remplacé à chaque jour ouvré, il faut donc lire celui du jour où l'argent circule réellement.

Et une chose qui n'est pas comptée du tout. Aucun indice de prix publié ne couvre ce marché. L'indice exposé par la note méthodologique de la Banque centrale est construit à partir des registres de prêts hypothécaires que les institutions financières transmettent à la banque : 92 934 enregistrements de biens financés dans tout le pays entre juin 2018 et juin 2021, dont 89 239 logements. Le District national, Saint-Domingue et Santiago concentrent 84 % de ces enregistrements et, la plupart des provinces en comptant trop peu, l'indicateur a été restreint à la zone métropolitaine formée du District national et de Saint-Domingue. La Altagracia, la province où se trouve Punta Cana, n'y figure pas. Un tel indice ne verrait d'ailleurs qu'une partie de cette côte s'il y était étendu : un indice bâti sur le crédit hypothécaire local n'observe que les logements achetés par ce crédit, ce qu'un marché de villégiature n'est en général pas.

Chercher « le prix au pied carré à Punta Cana » revient donc à chercher une donnée qu'aucune institution ne publie. Ce qui existe, ce sont des prix affichés, c'est-à-dire la position de départ d'un vendeur et non une mesure.

Inscrit dans la loi : les chiffres qui figurent dans un texte

Les taux d'imposition sont les chiffres qu'un acheteur peut vérifier le plus aisément, car ce ne sont ni des mesures ni des estimations. Ce sont des mots dans une loi, et ils ne bougent que lorsque la loi bouge.

À l'achat. La taxe de transfert de propriété ordinaire s'élève à 3 % de la valeur enregistrée, exigible à la signature définitive.

Chaque année ensuite. L'impôt foncier annuel, l'IPI, est de 1 %, prélevé uniquement sur la part de valeur dépassant un seuil d'exonération réajusté chaque année — et non sur la valeur entière, détail que la plupart des résumés omettent.

CONFOTUR. La loi 158-01, modifiée par la loi 195-13, exonère des deux les premiers acquéreurs d'un projet touristique approuvé. Trois précisions comptent plus que l'annonce. L'avantage est écrit pour les premiers acquéreurs auprès du promoteur : il ne suit pas le bien jusqu'à un propriétaire ultérieur. Il n'est pas automatique — l'exonération doit être demandée et inscrite sur le titre. Enfin, les quinze années que tout le monde cite correspondent à la période d'exonération prévue par la loi, courant à compter de l'achèvement de la construction selon l'article 7, rédigé pour les sociétés promotrices ; demandez à votre propre avocat quelle durée finit par être inscrite sur votre titre plutôt que de supposer que le chiffre s'applique tel quel.

Si la résidence est louée. Deux règles distinctes, et ce sont celles que l'on oublie le plus souvent dans un rendement. L'ITBIS de 18 % s'applique à l'hébergement touristique de courte durée, tandis que le logement loué à titre d'habitation permanente en est exempté — et c'est l'hôte qui en est redevable, non la plateforme de réservation. Par ailleurs, les revenus versés à l'étranger à un non-résident subissent une retenue à la source de 27 %, calculée sur le revenu brut sans déduction, à titre de paiement unique et définitif. Un rendement présenté sans ces deux éléments n'est pas un chiffre net.

Deux autres règles décisives. Passer 182 jours par an dans le pays est le seuil à partir duquel la résidence fiscale s'applique, et détenir un permis de résidence n'équivaut pas à être résident fiscal. Enfin, un acheteur étranger peut détenir un titre de pleine propriété enregistré à son nom, aux mêmes conditions qu'un ressortissant dominicain — sans restriction de nationalité, sans condition de résidence et sans autorisation préalable — le titre étant inscrit au registre en vertu de la loi 108-05.

Les taux et les seuils changent, et une page web ne peut pas s'en apercevoir. Faites confirmer chaque chiffre de cette section par un avocat ou un comptable dominicain le jour où il compte pour vous.

Modélisé : là où se loge vraiment l'incertitude

Un rendement n'est pas une mesure. C'est le résultat d'un calcul, et il hérite de toutes les hypothèses qu'on lui donne : le prix de location, la part de l'année louée, le coût de la gestion, les frais annuels de l'immeuble et ce que les règles ci-dessus reprennent. Changez une hypothèse et le titre change avec elle : c'est ainsi que deux personnes honnêtes publient des rendements très différents pour le même immeuble.

La bonne question à poser devant une projection est celle de ses hypothèses. Ce site publie les siennes : le premier exemple chiffré fait tourner un deux-chambres à 475 000 $ avec un tarif moyen de 325 $ la nuit, un taux d'occupation projeté de 70 %, des frais de gestion de 25 % et environ 10 460 $ de frais d'exploitation par an. Chacun de ces éléments est une hypothèse portant sur un immeuble qui n'est pas achevé.

La fourchette publiée pour le programme de gestion locative en option est de 8–11 % par an. C'est une projection du promoteur, non le relevé de ce qui s'est produit, et la bonne réaction n'est ni de l'accepter ni de l'écarter. C'est de l'interroger : sur quelle période est-elle calculée, quel tarif nocturne et quel taux d'occupation la portent, les frais de gestion sont-ils déjà déduits, et le chiffre est-il donné avant ou après la retenue de 27 % et l'ITBIS de 18 % sur les séjours courts ? Une projection dont les hypothèses sont sur la table peut être testée ; un chiffre isolé ne le peut pas.

Deux réflexes aident. D'abord, refaire le calcul avec un taux d'occupation inférieur à celui qu'on vous montre, car c'est l'hypothèse qui déplace le plus le résultat et que personne ne peut promettre. Ensuite, traiter la ligne de frais comme de l'argent réel : dans l'exemple ci-dessus, 10 460 $ chaque année, que la résidence se loue bien ou non.

Ce qui n'est pas un chiffre du tout : une date de livraison

Acheter sur plan, c'est d'abord garantir une promesse datée, pas une statistique. Aucun indice ne la valorise et aucun agrégat national n'en parle. Ce qui existe à la place, c'est un historique — et un historique est fait de documents que l'on peut demander.

Crystal Garden est prévu pour une livraison en 2027 et affiche 89 % de ventes réalisées. Son promoteur, Gesproin Group, intervient à Punta Cana et à Cap Cana, et il s'agit du dix-septième projet de son portefeuille ; l'architecture est signée MORPH, un studio espagnol dont le travail a reçu le prix OPAL de conception architecturale en 2021.

Ce sont des affirmations que l'on peut examiner plutôt que des statistiques à croire, et les questions qui en découlent sont concrètes. Quels immeubles ce promoteur a-t-il achevés, et quand ? Quel suivi de chantier daté existe-t-il pour celui-ci ? La résolution CONFOTUR du projet est-elle enregistrée ? Qu'engage précisément le contrat sur la date de livraison, et que se passe-t-il si elle se décale ? Chacune de ces questions se règle par un document plutôt que par un chiffre — d'où la meilleure tenue de cette catégorie face à une projection : elle se vérifie, simplement pas sur un tableur.

Le test appliqué à l'immeuble sur lequel cette page est publiée

Il serait facile de conclure sur le marché. Voici plutôt le même test appliqué à Crystal Garden.

Compté : rien qui lui soit propre, pour l'instant. Une résidence livrée en 2027 n'a ni historique d'exploitation, ni relevé d'occupation, ni rendement réalisé, car rien de tout cela ne peut exister avant l'ouverture. C'est un fait sur l'état d'avancement du projet, non une critique — et c'est précisément pourquoi les chiffres modélisés de la vente sur plan méritent l'examen décrit plus haut.

Inscrit dans la loi : la situation juridique. Le statut CONFOTUR, un titre enregistré au nom de l'acheteur et les taux de la section précédente s'appliquent ici comme partout dans le pays — sous réserve de ce qu'un avocat confirme être réellement inscrit sur un titre donné.

Publié par le promoteur, et vérifiable sur un contrat, un plan et une carte. 196 résidences réparties en deux immeubles de moyenne hauteur sur le parcours de golf Las Iguanas, à Cap Cana ; des prix allant de 475 000 $ à 750 000 $ ; des surfaces intérieures publiées d'environ 920 pi² pour un deux-chambres à environ 1 360 pi² pour un trois-chambres hors terrasses, ce même trois-chambres apparaissant sur sa fiche de plan à environ 2 250 pi² une fois les terrasses comprises — deux bases différentes qu'il ne faut jamais confondre. Playa Caracol est à environ 1 800 pieds à pied ; la plage de Juanillo à 8 minutes en voiture ; la marina de Cap Cana à environ 2,6 miles par la route ; l'aéroport à une vingtaine de minutes.

Modélisé : les 8–11 %. Un seul chiffre du paragraphe précédent relève de la troisième catégorie, et c'est celui sur lequel il faut insister le plus.

Trier les chiffres ainsi ne revient pas à dire que les chiffres modélisés ne valent rien — un acheteur qui refuse toute modélisation ne peut pas investir. Cela revient à dire que les chiffres comptés et inscrits dans la loi se vérifient avant de s'engager, tandis que les chiffres modélisés restent discutables.

Questions fréquentes

Existe-t-il un indice de prix publié pour l'immobilier à Punta Cana ?

Aucune institution n'en publie pour ce marché. L'indice décrit par la note méthodologique de la Banque centrale est construit à partir des registres de prêts hypothécaires transmis à la banque et, le District national, Saint-Domingue et Santiago concentrant 84 % de ces enregistrements, il a été restreint à la zone métropolitaine plutôt qu'au pays. La Altagracia, où se trouve Punta Cana, en est absente. Pour un bien donné, les éléments vérifiables sont le contrat, le plan, le titre et le dossier CONFOTUR — pas un indice.

Quels chiffres puis-je réellement vérifier avant de signer ?

Ceux qui sont inscrits dans la loi et ceux qui sont comptés. Les taux — 3 % à la transmission, 1 % d'IPI au-delà du seuil d'exonération, 18 % d'ITBIS sur l'hébergement de courte durée, 27 % de retenue sur les revenus versés à un non-résident — se confirment auprès d'un avocat dominicain, textes en main. Les comptages d'arrivées, l'inflation et les taux de change se lisent dans les publications de la Banque centrale. L'inscription du titre et la résolution CONFOTUR du projet sont des documents qui existent ou non.

Comment traiter un rendement annuel projeté ?

Comme le résultat d'hypothèses, et il faut demander ces hypothèses. Une fourchette de 8–11 % dépend d'un tarif nocturne, d'un taux d'occupation, de frais de gestion et d'une ligne de frais annuels, et elle change dès que l'un d'eux change. Demandez sur quelle période elle est calculée, si les frais de gestion sont déjà déduits, et si le chiffre est donné avant ou après la retenue de 27 % et l'ITBIS de 18 %. Rien dans une projection n'est garanti, et un chiffre livré sans ses hypothèses ne peut pas être testé.

J'achète en dollars : le peso dominicain me concerne-t-il ?

Il concerne vos coûts plutôt que votre prix d'achat, d'où l'intérêt de distinguer les deux taux que l'on vous citera. Le taux d'achat au comptant moyen du peso face au dollar s'est établi à 61,52 RD$ pour l'année 2025, tandis que le taux de référence quotidien publié le 9 septembre 2026 était de 58,63 RD$ pour un dollar. Une moyenne annuelle et une cotation d'un seul jour sont deux mesures distinctes, et la seconde est remplacée chaque jour ouvré : lisez le taux du jour où le paiement a réellement lieu.

Les chiffres de croissance nationaux disent-ils quelque chose d'un immeuble ?

Très peu, et les dernières lectures le montrent. La valeur ajoutée de la construction a reculé de 1,8 % sur l'année 2025, puis progressé de 14,9 % sur un an en juin 2026 face à un mois de base faible — l'un est une année, l'autre un mois, et les deux sont des agrégats sectoriels nationaux. Un agrégat ne dit pas si tel promoteur livre à l'heure ni si telle résidence se loue. Ces questions se règlent par un historique et un contrat, pas par une économie.