Apartamento en venta en Punta Cana: las palabras de su país que aquí nombran otra cosa

Si busca un apartamento en venta en Punta Cana en español, parte con una ventaja que pocos compradores extranjeros tienen: los contratos, el título y las certificaciones del registro dominicano están redactados en su idioma, y puede leerlos sin intermediarios. La trampa es más sutil. Varias palabras que usted usa con toda naturalidad en Madrid, Ciudad de México, Bogotá o Buenos Aires designan en la República Dominicana un documento distinto, un paso distinto o una figura jurídica que no esperaba. Esta guía las repasa una por una desde un proyecto concreto —Crystal Garden, 196 residencias frente al campo de golf Las Iguanas, en Cap Cana— para que, el día que tenga el expediente delante, sepa exactamente qué está leyendo.

Seis palabras que cambian de sentido al llegar a Punta Cana

El castellano de la compraventa no es uno solo. Cada país hispanohablante ha desarrollado su propio vocabulario inmobiliario, y quien ha comprado o alquilado en casa llega con ese vocabulario puesto. Casi siempre funciona. Donde no funciona, el error pasa inadvertido, porque la palabra suena correcta: usted pregunta por la escritura, le responden con un documento, y nadie se da cuenta de que hablaban de dos cosas diferentes.

La tabla resume los seis casos que más confunden a un comprador de habla hispana. Las secciones siguientes explican cada uno y cómo se aplica a un apartamento de Crystal Garden.

«Escritura» y «título»: el papel que de verdad le hace propietario

En España y en buena parte de Hispanoamérica, la propiedad se asocia a la escritura pública otorgada ante notario. En la República Dominicana existe un equivalente —el contrato definitivo de venta, que se suscribe ante notario—, pero el orden de importancia es otro. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario establece en su artículo 90 que la inscripción es constitutiva: el derecho nace cuando se registra, y el contenido del registro se presume exacto. El documento que lo acredita es el certificado de título, que según el artículo 91 emite y garantiza el propio Estado.

La consecuencia práctica es fácil de recordar. Un contrato firmado, por impecable que sea, todavía no le hace propietario; la inscripción sí. Por eso la pregunta útil no es «¿tienen la escritura?», sino «¿qué consta hoy en el Registro de Títulos sobre este inmueble?».

Esa pregunta tiene respuesta oficial. La Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, que expide el Registro de Títulos, recoge la situación jurídica del inmueble y las anotaciones vigentes en la fecha en que se emite. El registro publica una tasa de RD$1,000 por inmueble; la puede pedir cualquier persona con un interés legítimo —un extranjero, con pasaporte y un segundo documento de identidad— y se tramita a distancia, por la Oficina Virtual o la aplicación móvil del registro. Conviene no confundir los dos papeles: un certificado de título refleja el registro en el momento en que se imprimió; la certificación del estado jurídico es la lectura actual.

«Promesa de venta»: cómo se compra un apartamento que aún no existe

Quien compra en planos no firma de entrada una compraventa. En la práctica dominicana, buena parte de las operaciones inmobiliarias comienzan con un contrato de promesa de venta, y en un apartamento de nueva construcción ese es el documento central durante toda la obra. La promesa regula la operación desde su inicio hasta que se completa el precio y se firma el contrato definitivo de venta; lo que no hace es transferir la propiedad. Esa transferencia llega después, con el contrato definitivo y su inscripción en el Registro de Títulos, cuando el edificio existe y la unidad puede registrarse.

El nombre se presta a confusión según de dónde venga el comprador. En España el documento previo más conocido es el contrato de arras; en Argentina, el boleto de compraventa; en Colombia se habla de promesa de compraventa, que es lo más parecido. Ninguno de esos conceptos se traslada tal cual al derecho dominicano: lo que ocurre si alguien desiste, si la obra se retrasa o si el proyecto cambia depende del texto concreto de la promesa, no de lo que esa palabra signifique en su país.

Tres hábitos ayudan. Pida la promesa con tiempo para leerla completa y hágala revisar por un abogado dominicano antes de firmar, no después. Compruebe que describe la unidad con precisión: identificación, ubicación en el edificio, superficie y la base con la que se mide. Y recuerde que las condiciones comerciales de cada operación se pactan en ese contrato; esta página no las publica. En Crystal Garden, la entrega está prevista para 2027.

«Condominio» y «constancia»: dos palabras que aquí son figuras del registro

En el habla corriente, un condominio es el edificio o el conjunto residencial. En la República Dominicana es, además y sobre todo, un régimen jurídico: la Ley 5038 sobre Condominios, de 1958, modificada por la Ley 108-05, regula cómo un edificio se convierte en un conjunto de viviendas de propiedad separada. Según el artículo 101 de la Ley 108-05, el condominio queda constituido al inscribirse en el registro de títulos correspondiente, y a partir de ahí cada unidad exclusiva se registra con su propio certificado de título. El terreno, en cambio, es común e indiviso entre todos los propietarios (artículo 100, párrafo I).

La otra palabra engañosa es «constancia». Fuera del registro, una constancia es cualquier comprobante, y suena tranquilizadora. En el registro dominicano, una constancia anotada documenta una cantidad de terreno dentro de una parcela mayor cuya ubicación nunca se ha individualizado: no es un título sobre un lote delimitado. El artículo 129 de la Ley 108-05 prohíbe expedir nuevas constancias anotadas sobre inmuebles registrados, con la excepción de las que recaen sobre inmuebles ya sometidos a un régimen de condominio, y el artículo 100, párrafo V, impide constituir un condominio sobre terreno amparado en constancias anotadas. Dicho de otro modo: un condominio debidamente inscrito descansa sobre un terreno ya individualizado.

Para un edificio en construcción, el registro publica una vía específica: la constitución de régimen de condominio «en proceso». Que la vía exista no dice en qué punto de ella se encuentra un proyecto concreto, y esta página no lo afirma para Crystal Garden; es una pregunta para su abogado, que debería pedir la declaración de condominio, el reglamento de condominio y los planos de construcción aprobados. Los documentos que se revisan en un edificio ya habitado —la certificación de pagos de mantenimiento y las actas de las últimas asambleas— todavía no existen en un edificio que se entrega en 2027, y conviene saberlo para no esperarlos.

«IBI» o «predial»: aquí se llama IPI, y CONFOTUR cambia la cuenta

Los impuestos de la compra también cambian de nombre. La transmisión de un inmueble tributa un 3%, y cada año se paga el IPI, el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, del 1%. El IPI no se calcula sobre todo el valor, sino solo sobre la parte que excede un umbral que se ajusta cada año; quien está acostumbrado al IBI español o al predial de México o Colombia debe tener presente esa diferencia de base antes de hacer cuentas.

Sobre esos dos impuestos actúa la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, conocida como CONFOTUR, de 2001 y modificada por la Ley 195-13 en 2013. Para los proyectos que califican, exime a los primeros compradores del impuesto de transferencia y del IPI, y la ley prevé una exención del IPI de quince años contados desde la terminación de la obra. Tres matices importan tanto como la exención misma:

• No es automática. Hay que solicitarla y dejarla inscrita en el título.
• Es para quien compra al desarrollador. La reventa queda excluida, de modo que el beneficio no acompaña al inmueble cuando cambia de manos.
• Su aplicación es individual. Cómo se aplica a una unidad y a un propietario concretos es una pregunta para su abogado, no una conclusión que deba sacarse de un folleto.

La página de Crystal Garden publica la exención CONFOTUR para sus residencias. Lo que conviene comprobar por escrito es que la solicitud y su inscripción en el título formen parte de la documentación de cierre.

La superficie: pies cuadrados, y dos cifras para la misma vivienda

Buena parte del mundo hispanohablante piensa la vivienda en otra unidad. Este sitio publica en pies cuadrados, y antes de convertir nada conviene resolver una cuestión previa: qué mide la cifra. Crystal Garden usa dos bases y las declara. Las superficies que cita en el texto son interiores: desde unos 920 pies cuadrados en un apartamento de dos dormitorios hasta unos 1,360 pies cuadrados en uno de tres, antes de sumar terrazas. Las fichas de cada plano, en cambio, muestran la superficie total construida, interior más terrazas. Por eso el mismo apartamento de tres dormitorios, con 1,360 pies cuadrados interiores, aparece en su ficha con unos 2,250 pies cuadrados en total.

Ninguna de las dos cifras está mal; responden a preguntas distintas. El error está en compararlas entre sí, o en comparar la superficie total de un anuncio con la interior de otro. Si pasa las cifras a la unidad que usa en casa, convierta siempre la misma base, y pida que la promesa de venta indique cuál de las dos describe su unidad.

«Extranjero»: la palabra que en esta compra no cambia nada

Muchos compradores de Latinoamérica y de España preguntan primero si pueden comprar siendo extranjeros. La respuesta es breve: un extranjero puede adquirir un inmueble en la República Dominicana y registrarlo a su nombre en las mismas condiciones que un dominicano, con título de propiedad plena. No hay restricción por nacionalidad, no se exige residencia y no hay un paso de aprobación.

No siempre fue así, y por eso la duda sigue circulando. El Decreto 21-98, del 8 de enero de 1998, eliminó el requisito de autorización presidencial previa que había impuesto el Decreto 2543 de 1945; lo único que subsiste es un registro estadístico que llevan las propias oficinas del registro, no un trámite a cargo del comprador. La forma concreta de su operación —cómo se titula, con qué documentos, en qué plazos— es asunto de su abogado dominicano, no algo que esta página pueda resolver por usted.

Crystal Garden, leído con este vocabulario

Aplicadas a este proyecto, las palabras anteriores ordenan la compra así:

• Qué se compra. Una de las 196 residencias de Crystal Garden, en Cap Cana, frente al campo de golf Las Iguanas, con precios publicados en dólares estadounidenses desde $475,000 hasta $750,000.
• Con qué contrato. Mientras dura la obra, una promesa de venta; la propiedad llega con el contrato definitivo y su inscripción, una vez entregado el edificio, previsto para 2027.
• Con qué título. Un certificado de título por unidad, dentro de un régimen de condominio inscrito. En qué punto de esa vía está el proyecto es la primera pregunta para su abogado.
• Con qué impuestos. Los que describe CONFOTUR, cuya exención publica la página del proyecto, siempre solicitada e inscrita.
• Con qué superficie. Interior o total construida, dicho expresamente.

La ubicación también se describe mejor con cifras que con adjetivos: las playas de Juanillo y Caracol quedan a 8 minutos en automóvil y el aeropuerto internacional de Punta Cana, a unos 20 minutos. Si quiere revisar el expediente de una unidad concreta, el formulario de la página principal es el punto de partida.

Preguntas frecuentes

¿Qué documento prueba que un apartamento en Punta Cana es mío?

El certificado de título que expide el Registro de Títulos. La Ley 108-05 establece que la inscripción es constitutiva del derecho (artículo 90) y que el certificado de título es el documento oficial, garantizado por el Estado, que acredita la propiedad (artículo 91). El contrato definitivo de venta firmado ante notario cumple la función que en otros países tiene la escritura, pero la propiedad existe desde que ese contrato se inscribe.

¿Firmar una promesa de venta me convierte en propietario?

No. La promesa de venta compromete a las partes a cerrar la operación más adelante y regula lo que ocurre mientras tanto, pero no transfiere la propiedad. En un apartamento en planos, la transferencia llega con el contrato definitivo y su inscripción, después de la entrega; en Crystal Garden, prevista para 2027.

¿Puede un extranjero comprar un apartamento en Punta Cana?

Sí, en las mismas condiciones que un dominicano y con el título a su nombre. No hay restricción por nacionalidad ni requisito de residencia, y desde el Decreto 21-98 no hace falta autorización previa. Los detalles de cada operación conviene revisarlos con un abogado dominicano.

¿Cómo compruebo desde el extranjero la situación jurídica de un inmueble?

Solicitando al Registro de Títulos la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble. La tasa publicada es de RD$1,000 por inmueble; la puede pedir cualquier persona con un interés legítimo —los extranjeros, con pasaporte y un segundo documento de identidad— y se tramita a distancia, por la Oficina Virtual o la aplicación móvil del registro. Refleja las anotaciones vigentes el día en que se emite.

¿Cuánto cuesta un apartamento en Crystal Garden?

Los precios publicados van desde $475,000 hasta $750,000, en dólares estadounidenses, para residencias en Cap Cana frente al campo de golf Las Iguanas. Las condiciones de cada operación se pactan en el contrato y no se publican en esta página.