Bienes raíces en Punta Cana: ¿qué cifras se midieron y cuáles se supusieron?

Cada cifra que aparece al investigar bienes raíces en Punta Cana pertenece a una de tres clases, y no merecen el mismo peso: cifras que alguien contó, cifras escritas en una ley y cifras que alguien modeló. Separarlas es probablemente lo más útil que puede hacer un comprador antes de decidir nada, porque solo dos de las tres se pueden verificar de antemano. Esta página las separa y luego aplica la misma prueba al proyecto en cuyo sitio se publica: Crystal Garden, 196 residencias en Cap Cana.

Tres tipos de cifra que llegan con la misma seguridad

Una búsqueda inmobiliaria aquí devuelve, con la misma tipografía, cifras de orígenes muy distintos: una estadística de llegadas de un banco central, una tasa impositiva tomada de una ley y una rentabilidad anual proyectada por quien vende. En pantalla se parecen. No son equivalentes, y esa diferencia decide cuánto peso puede cargar cada una.

Una sola pregunta las separa: ¿quién produjo esta cifra, y a partir de qué?

• Contada. Alguien midió algo que ocurrió y publicó la medición con su definición y su fecha: llegadas por un aeropuerto, un índice de precios al consumidor, un tipo de cambio. La publicación se puede leer.
• Escrita en la ley. La cifra está en una ley o un reglamento, así que no es una estimación. Cambia cuando el legislador la cambia, y no de otro modo.
• Modelada. Alguien eligió un conjunto de supuestos y publicó el resultado. Una rentabilidad, una ocupación, una proyección. Nada se midió: la cifra es la forma de los supuestos que la sostienen.

Casi toda decepción en este mercado nace de tratar una cifra modelada como si fuera contada. Lo que sigue ordena las que un comprador encuentra de verdad.

Contado: las cifras que alguien midió de verdad

La cifra de demanda más sólida de este mercado es un conteo de llegadas. En el año calendario 2025 el país registró 8,860,709 llegadas aéreas de no residentes, y 5,275,492 de las llegadas de extranjeros no residentes entraron por el Aeropuerto Internacional de Punta Cana, el 71.9% del total nacional según el informe anual de flujo turístico del Banco Central. Conviene leerlo por lo que es: un conteo de personas que aterrizan. No dice cuántas compraron, cuántas alquilaron ni cuánto pagó nadie.

Los indicadores más amplios vienen del mismo editor y piden la misma cautela. La actividad creció 2.1% en el año calendario 2025 según las cifras preliminares del banco, una moderación que atribuye a la incertidumbre global, a condiciones financieras más restrictivas de lo previsto y al aplazamiento de proyectos de inversión privada. Los precios al consumidor subieron 4.95% en ese mismo año, medidos de diciembre a diciembre, lo que el banco describe como dentro de su propia meta. El valor agregado de la construcción cayó 1.8% en 2025 y luego creció 14.9% interanual en junio de 2026, frente a un mes base débil. Ese par resume la lección: uno es un año y el otro un solo mes, apuntan en sentidos opuestos y ninguno dice nada de un edificio concreto.

La moneda también se cuenta, y los compradores suelen comparar dos cifras que no miden lo mismo. La tasa promedio de compra de contado del peso frente al dólar fue de RD$61.52 en el año calendario 2025. La tasa de referencia diaria publicada por el banco el 9 de septiembre de 2026 fue de RD$58.63 para comprar un dólar. Un promedio anual y la cotización de un día son instrumentos distintos; la cifra diaria se sustituye cada día hábil, así que conviene leer la vigente el día en que el dinero se mueve.

Y algo que no se cuenta en absoluto. No hay índice de precios publicado para este mercado. El índice que expone el documento metodológico del Banco Central se construye con los registros de préstamos hipotecarios que las instituciones financieras reportan al banco: 92,934 registros de inmuebles financiados en todo el país entre junio de 2018 y junio de 2021, de los cuales 89,239 son viviendas. El Distrito Nacional, Santo Domingo y Santiago concentran el 84% de esos registros y, como la mayoría de las provincias aportaba muy pocos, el indicador se restringió a la zona metropolitana formada por el Distrito Nacional y Santo Domingo. La Altagracia, la provincia donde está Punta Cana, queda fuera. Tampoco vería gran cosa de esta costa si se extendiera: un índice armado con crédito hipotecario local solo observa las viviendas compradas con ese crédito, y un mercado de segunda residencia turística en buena medida no lo es.

Quien busca «el precio por pie cuadrado en Punta Cana» busca, por tanto, un dato que ninguna institución publica. Lo que existe son precios de oferta, es decir, la posición inicial de un vendedor y no una medición.

Escrito en la ley: las cifras que están en un texto legal

Las tasas impositivas son las cifras que un comprador puede comprobar con mayor facilidad, porque no son mediciones ni estimaciones. Son palabras en una ley y solo se mueven cuando la ley se mueve.

Al comprar. El impuesto ordinario de transferencia inmobiliaria es del 3% del valor registrado y se paga al cierre.

Cada año después. El impuesto anual a la propiedad, el IPI, es del 1% y grava únicamente la porción de valor que supera un umbral exento ajustado cada año, no el valor completo: el detalle que casi todos los resúmenes omiten.

CONFOTUR. La Ley 158-01, modificada por la Ley 195-13, exime de ambos a los primeros adquirientes de un proyecto turístico aprobado. Tres precisiones importan más que el titular. El beneficio está escrito para los primeros compradores al desarrollador, de modo que no acompaña al inmueble hasta un propietario posterior. No es automático: la exención debe solicitarse e inscribirse en el título. Y los quince años que todo el mundo cita son el período de exención que fija la ley, contado desde la terminación de la construcción según el artículo 7, redactado para las empresas desarrolladoras; pregunte a su propio abogado qué plazo queda inscrito en su título en lugar de suponer que la cifra le aplica tal como está escrita.

Si la residencia se alquila. Dos reglas distintas, y son las que más se omiten al presentar una rentabilidad. El ITBIS del 18% grava el alojamiento turístico de corta estancia, mientras que la vivienda arrendada para habitación permanente está exenta, y el responsable es el anfitrión, no la plataforma de reservas. Aparte, los ingresos pagados al exterior a un no residente soportan una retención de renta del 27%, calculada sobre el ingreso bruto sin deducciones, como pago único y definitivo. Una rentabilidad presentada sin esos dos elementos no es una cifra neta.

Dos reglas más que deciden mucho. Pasar 182 días al año en el país es el umbral a partir del cual surge la residencia fiscal, y tener un permiso de residencia no equivale a ser residente fiscal. Además, un comprador extranjero puede tomar título registrado a su propio nombre en las mismas condiciones que un dominicano —sin restricción de nacionalidad, sin requisito de residencia y sin paso de aprobación—, con el título inscrito conforme a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

Las tasas y los umbrales cambian, y una página web no puede darse cuenta. Confirme cada cifra de esta sección con un abogado o contador dominicano el día en que le importe.

Modelado: donde se aloja de verdad la incertidumbre

Una rentabilidad no es una medición. Es el resultado de una aritmética y hereda todos los supuestos que se le entregan: por cuánto se alquila la residencia, qué parte del año se alquila, cuánto cuesta la administración, cuánto cobra el edificio al año y cuánto se llevan las reglas anteriores. Cambie un supuesto y cambia el titular con él: así es como dos personas honestas publican rentabilidades muy distintas para el mismo edificio.

Lo correcto ante cualquier proyección es preguntar de qué está hecha. Este sitio publica los supuestos de su propia calculadora: el primer ejemplo trabaja una residencia de dos habitaciones de $475,000 con una tarifa media de $325 por noche, una ocupación proyectada del 70%, una comisión de administración del 25% y unos $10,460 al año de gastos operativos. Cada uno de esos elementos es un supuesto sobre un edificio que no está terminado.

La banda publicada para el programa opcional de alquiler gestionado es de 8–11% anual. Es una proyección del desarrollador, no el registro de algo que haya ocurrido, y la respuesta útil no es aceptarla ni descartarla. Es interrogarla: sobre qué período se calcula, qué tarifa por noche y qué ocupación la sostienen, si la comisión de administración ya está descontada y si la cifra se indica antes o después de la retención del 27% y del ITBIS del 18% sobre estancias cortas. Una proyección con sus supuestos sobre la mesa se puede poner a prueba; una cifra suelta, no.

Dos hábitos ayudan. Primero, rehacer la aritmética con una ocupación menor que la mostrada, porque es el supuesto que más mueve el resultado y el que nadie puede prometer. Segundo, tratar la línea de gastos como dinero real: en el ejemplo anterior son $10,460 cada año, tanto si la residencia se alquila bien como si no.

Lo que no es una cifra en absoluto: una fecha de entrega

Comprar en preconstrucción significa respaldar una promesa con fecha, no una estadística. Ningún índice la valora y ningún agregado nacional habla de ella. Lo que existe en su lugar es un historial, y un historial está hecho de documentos que se pueden pedir.

Crystal Garden tiene entrega prevista en 2027 y se publica como 89% vendido. Su desarrollador, Gesproin Group, trabaja en Punta Cana y Cap Cana, y este es el decimoséptimo proyecto de su portafolio; la arquitectura es de MORPH, un estudio español cuyo trabajo recibió el premio OPAL de diseño arquitectónico en 2021.

Son afirmaciones que se pueden examinar en lugar de estadísticas que haya que creer, y las preguntas que se derivan son prácticas. ¿Qué edificios ha terminado este desarrollador, y cuándo? ¿Qué reportes de avance con fecha existen para este? ¿Está registrada la resolución CONFOTUR del proyecto? ¿A qué se compromete exactamente el contrato respecto de la fecha de entrega, y qué ocurre si se corre? Cada una se responde con un documento y no con una cifra, y por eso esta clase se comporta mejor que una proyección: se puede comprobar, solo que no desde una hoja de cálculo.

La prueba aplicada al edificio en el que se publica esta página

Sería fácil terminar hablando del mercado. En su lugar, aquí está la misma prueba aplicada a Crystal Garden.

Contado: nada propio todavía. Una residencia que se entrega en 2027 no tiene historial de operación, ni registro de ocupación, ni rentabilidad realizada, porque nada de eso puede existir antes de abrir. Es un hecho sobre la etapa del proyecto y no una crítica, y es exactamente por eso que las cifras modeladas de la preconstrucción merecen el examen descrito arriba.

Escrito en la ley: la posición jurídica. El estatus CONFOTUR, un título registrado a nombre del comprador y las tasas de la sección anterior aplican aquí como en cualquier punto del país, sujeto a lo que un abogado confirme que está realmente inscrito en un título concreto.

Publicado por el desarrollador y comprobable contra un contrato, un plano y un mapa. 196 residencias en dos edificios de mediana altura sobre el campo de golf Las Iguanas, en Cap Cana; precios desde $475,000 hasta $750,000; interiores publicados desde unos 920 pies cuadrados para dos habitaciones hasta unos 1,360 pies cuadrados para tres habitaciones antes de terrazas, apareciendo esa misma unidad de tres habitaciones en su ficha de plano con unos 2,250 pies cuadrados una vez incluidas las terrazas: dos bases distintas que nunca deben leerse como una. Playa Caracol queda a unos 1,800 pies a pie; Playa Juanillo a 8 minutos en carro; la Marina de Cap Cana a unas 2.6 millas por carretera; el aeropuerto a unos 20 minutos.

Modelado: el 8–11%. Una sola cifra del párrafo anterior pertenece a la tercera clase, y es sobre la que más conviene insistir.

Ordenar las cifras así no significa que las modeladas no valgan nada: quien se niega a modelar no puede invertir. Significa que las contadas y las escritas en la ley se verifican antes de comprometerse, y que las modeladas todavía se pueden discutir.

Preguntas frecuentes

¿Existe un índice de precios publicado para los bienes raíces de Punta Cana?

Ninguna institución publica uno para este mercado. El índice que describe el documento metodológico del Banco Central se construye con los registros de préstamos hipotecarios que las instituciones financieras reportan al banco y, como el Distrito Nacional, Santo Domingo y Santiago concentran el 84% de esos registros, se restringió a la zona metropolitana en lugar de al país. La Altagracia, donde está Punta Cana, queda fuera. Para un inmueble concreto, lo comprobable es el contrato, el plano, el título y el expediente CONFOTUR, no un índice.

¿Qué cifras puedo verificar realmente antes de firmar?

Las escritas en la ley y las contadas. Las tasas —3% de transferencia, 1% de IPI por encima del umbral exento, 18% de ITBIS sobre alojamiento de corta estancia, 27% de retención sobre ingresos pagados a un no residente— las confirma un abogado dominicano contra los textos legales. Los conteos de llegadas, la inflación y los tipos de cambio se leen en las publicaciones del Banco Central. La inscripción del título y la resolución CONFOTUR del proyecto son documentos que existen o no existen.

¿Cómo debo tratar una rentabilidad anual proyectada?

Como el resultado de unos supuestos, y hay que pedir esos supuestos. Una banda de 8–11% depende de una tarifa por noche, una ocupación, una comisión de administración y una línea de gastos anuales, y cambia en cuanto cambia cualquiera de ellos. Pregunte sobre qué período se calcula, si la comisión ya está descontada y si la cifra se da antes o después de la retención del 27% y del ITBIS del 18%. Nada en una proyección está garantizado, y una cifra que llega sin sus supuestos no se puede poner a prueba.

Compro en dólares: ¿me afecta el peso dominicano?

Afecta a sus costos más que a su precio de compra, y por eso conviene distinguir las dos tasas que le van a citar. La tasa promedio de compra de contado del peso frente al dólar fue de RD$61.52 en el año 2025, mientras que la tasa de referencia diaria publicada el 9 de septiembre de 2026 fue de RD$58.63 por dólar. Un promedio anual y la cotización de un solo día son medidas distintas, y la segunda se sustituye cada día hábil: lea la tasa del día en que realmente se hace el pago.

¿Las cifras nacionales de crecimiento dicen algo sobre un edificio?

Muy poco, y las lecturas recientes lo muestran. El valor agregado de la construcción cayó 1.8% en el año 2025 y luego creció 14.9% interanual en junio de 2026 frente a un mes base débil: uno es un año, el otro un mes, y ambos son agregados sectoriales nacionales. Un agregado no dice si un desarrollador concreto entrega a tiempo ni si una residencia concreta se alquila. Esas preguntas se responden con un historial y un contrato, no con una economía.